Сегодня разговор пойдет про эскроу счета. Что это простыми словами, зачем они нужны, как они используются в купле-продаже недвижимости и долевом строительстве и какие изменения в этой области наступят в России в 2019 году.
Счет эскроу – это специальный банковский счет, по которому предусмотрено право перехода владения средствами от одного владельца к другому при соблюдении определенных условий. Поэтому эскроу счета еще называют “условные счета”. Эскроу – это своего рода альтернатива банковской ячейке на двух владельцев или аккредитиву. Используется эскроу не только для расчетов между физическими лицами: стороной договора по счету эскроу может выступать и юридическое лицо, например, компания-застройщик. Эскроу применяется при купле-продаже недвижимости, но может применяться и в других ситуациях, как правило – при осуществлении сделок купли-продажи. Через эскроу счета могут, помимо недвижимости, продавать ценные бумаги, автомобили, бизнес и другие активы.
В открытии счета эскроу принимают участие 3 стороны:
- Депонент (покупатель).
- Бенефициар (продавец).
- Эскроу-агент (банк).
Депонент и Бенефициар вместе приходят в банк и подписывают трехсторонний договор. В договоре пишут, при каких условиях Бенефициар сможет получить деньги. Обязательно указывается срок действия договора. Максимальный период действия эскроу счета в России составляет 5 лет. Первоначально, согласно договору, средства на счете принадлежат Депоненту, но после предоставления оговоренных в договоре документов, право использования счета переходит от Депонента к Бенефициару. Банк в данном случае выступает гарантом честного проведения сделки и получения продавцом оплаты от покупателя. Если в оговоренный срок сделка не проходит и Бенефициар (продавец) не приносит нужные документы, Банк закрывает счет и возвращает деньги Депоненту (покупателю). Если оформление документов затягивается, срок договора можно продлить, правда, в этом случае, Банк, как правило, берет за это дополнительную комиссию.
Как и в любом деле, в открытии и использовании счета эскроу есть как свои преимущества, так и свои недостатки.
К преимуществам можно отнести:
— Это простой, удобный и недорогой способ обезопасить Бенефициара (продавца) и Депонента (покупателя) при осуществлении сделки купли-продажи любого актива.
— Открытие счета эскроу, как правило, дешевле, чем открытие аккредитива и банковской ячейки (альтернативные варианты). Обычно комиссия за эскроу счет составляет доли процента от суммы внесенных туда средств, тогда как по аккредитиву – несколько процентов. Иногда банки вообще открывают эскроу счет бесплатно заемщикам по ипотечным кредитам.
— Средства на эскроу счетах попадают под действие программы государственного страхования вкладов. Причем для сделок с недвижимостью максимальный размер страхового возмещения по таким счетам в России сейчас составляет 10 млн. рублей (по обычным депозитам – 1,4 млн. рублей).
— На счет эскроу и с этого счета можно переводить деньги безналичными платежами, что удобнее, проще и безопаснее, чем носить большие суммы наличных при использовании для этих целей банковской ячейки.
К недостаткам можно отнести:
— Ограничение гарантированной государством суммы на счету в случае отзыва лицензии у банка (а сейчас их отзывают по несколько в месяц). Причем, ограничение действует не только по сумме, но и по срокам – там есть свои нюансы. С учетом того, что эскроу счет может действовать, например, 1-2 года (при договоре с застройщиком), риски довольно существенные.
— При необходимости провести дорогостоящую сделку, в целях безопасности, лучше использовать несколько эскроу счетов в разных банках, что не так удобно.
— При использовании банковской ячейки, даже если у банка отзовут лицензию, клиент получит все средства, находящиеся в ячейке – в этом плане она безопаснее.
Эскроу счета – относительно новый продукт для России и других стран СНГ, поэтому открыть счет эскроу можно далеко не во всех банках. До июля 2019 года застройщики могут использовать счета эскроу для сделок долевого строительства по своему усмотрению. Но уже с 1 июля текущего года все сделки такого характера будут проводиться именно через эскроу счета. Банк, через который будет проходить сделка, выбирает застройщик, а не покупатель и этот банк может быть только из реестра регулятора, а именно Центрального Банка России. Правда, если деньги не будут вкладываться в строительство, то для проведения таких сделок как приобретение вторичного жилья, автомобиля или другой дорогой вещи частные клиенты могут самостоятельно выбирать банки для открытия счета эскроу.
Главное надо понимать, что эскроу счета уже совсем скоро будут использоваться очень активно, и количество банков, которые будут с ними работать, тоже, вероятнее всего будет только возрастать. Так, по официальной информации на сегодняшний день в реестре значатся 62 банка, а в ближайшее время будет 100.